Главная | Ваш вопрос
 

О налоговых льготах при продаже дома

 

Относительно недавно налогоплательщики получили важную льготу на случай продажи дома. Вкратце она состоит в том, что, если вы продаете дом, то от налогообложения освобождаются 250 тыс. долларов из дохода от продажи. Для двух супругов эта сумма составляет 500 тыс. долларов. А условием этой льготы является владение домом и проживание в нем в течение, по меньшей мере, двух из пяти лет, предшествовавших продаже. Кроме того, пользоваться этой льготой разрешается каждые два года.

 

Каким образом соблюдается условие проживания в доме?

Существует отступление от строгого правила о двухлетнем владении и проживании. А именно: даже не прожив в доме указанный срок, вы вправе рассчитывать на частичную льготу, если вынуждены продавать его из-за важных перемен в вашей жизни, связанных с работой, здоровьем или непредвиденными обстоятельствами. Частичная льгота исчисляется исходя из того, какую долю от двух лет вы проживали в своем доме. Возьмите общее количество месяцев, прожитых в доме, разделите его на 24 и умножьте на 250 тысяч. Например, если одинокий налогоплательщик проживал в своем доме 12 месяцев, а затем продал его за 100 тыс. долларов, то вся сумма освобождается от налогов. Это происходит потому, что 12 месяцев проживания дают право на половину от 250 тысяч, т.е. 125 тыс. долларов, не облагаемых налогом, что даже больше, чем полученный доход от продажи.

 

Какое правило существует для состоящих в браке владельцев?

Как уже говорилось, супруги могут продать дом за цену до 500 тыс. долларов и не будут платить налог при условии, что оба проживали в доме два года и ни один из них за это время не продал какой-либо другой дом. Существуют некоторые вариации на эту тему. Так, если супруги раздельно владели двумя домами и проживали в них, но заполняли совместную налоговую декларацию, то каждый из них имеет налоговую льготу на 250 тыс. долларов от продажи. Если супруги заключили брак недавно, и один из них продал свой дом в пределах двух лет перед этим, то второй, тем не менее, также имеет право избежать налогов при продаже собственной недвижимости на сумму до 250 тыс. долларов. Кстати, новый брак мог помочь еще и при следующих обстоятельствах. Предположим, что неженатый налогоплательщик продал свой дом 1 октября 2006 года за 500 тыс. долларов. До этого он и его подруга проживали в доме в течение двух лет. Если затем они поженились и подали совместную налоговую декларацию за 2006 год, то могли избежать налогов на всю сумму от продажи.

 

Касаются ли эти правила разведенных супругов?

Да, они могут немного «нажиться» на новых правилах. Допустим, после развода бывшая жена осталась жить под одной крышей с бывшим супругом вплоть до продажи дома. Супруг же, со своей стороны, владеет домом в течение 18 месяцев. После продажи бывшие супруги должны получить по 50 процентов от полученной суммы. Если жена продает дом 9 месяцев спустя, то она вправе прибавить к сроку проживания период предшествующего владения домом ее супругом. Обратное также верно: если бывший муж, а не жена, продает дом, то он может к сроку своего владения прибавить длительность проживания в нем бывшей супруги. При этом каждый из них имеет право на 250 тыс. долларов от продажи, не облагаемых налогом.

 

Можно ли, используя эти налоговые положения, получить дополнительные льготы?

Предположим, вы надеетесь получить от продажи больше, чем сумма, не облагаемая налогом. Вам имеет смысл подумать о включении в качестве совладельца еще одного лица. Например, супружеская пара владеет домом совместно со своим совершеннолетним сыном, после того как они передали ему права на часть дома. Если сын покажет, что владел одной третью дома и проживал в нем в течение двух лет, он может избежать налогов при продаже своей доли за сумму до 250 тыс. долларов. Таким образом, он (как и его родители) может продать дом за 750 тысяч без уплаты налога на доход от продажи.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky