Главная | Ваш вопрос
 

Что важно знать при продаже дома?

 

Прожив в своем доме 10 лет, вы решили, что наступило время подобрать «пристанище» поновее, попросторнее и, главное, в таком месте, которое вам больше по душе. К тому же и финансы позволяют вам такие перемены. Итак, если вы решили продать дом, постарайтесь для этого угадать наилучшее время, точно оценить продажную стоимость дома, а также понять правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

 

Вы владеете домом, хотите его продать. Вам необходимо определить, предложить ли его для продажи сейчас или немного подождать. Какое время выглядит наиболее (или наименее) подходящим для продажи?

Некоторые владельцы недвижимости спешили с ней расстаться и в итоге теряли в деньгах. Идеальный вариант - продавать, когда рынок насыщен спросом: это поддерживает более высокие цены на недвижимость. В каких случаях это происходит? Например, район, в котором вы проживаете, считается весьма привлекательным или даже престижным из-за качества местных школ, низкого уровня преступности, хороших климатических и природных условий, близости к городу и т.д. К тому же на сегодняшний день могут быть низкие проценты на банковские займы под покупку недвижимости. Другая причина повышенного спроса - благоприятная экономическая ситуация в регионе, когда у людей больше уверенности в будущем финансовом благополучии. Наконец, нужно учитывать, что в разное время года покупательская активность варьируется, и выше она обычно весной. Если же вам необходимо продать дом немедленно по личным финансовым соображениям (развод, смена места работы, плохое состояние здоровья), то приходится соглашаться на меньшую стоимость или даже помочь покупателю в финансировании покупки.

 

Возможно ли продать дом без участия агентов или брокеров, чтобы сэкономить на уплате комиссионных?

Разумеется. Это называется продажей самим владельцем. Но надо учитывать правовые нормы, регулирующие передачу недвижимости в вашем штате. Например, нужно знать, кто должен подписывать бумаги, на кого оформлять сделку и как поступить, если возникнут проблемы, мешающие передаче собственности в другие руки. Кроме того, каждый штат обязывает продавца уведомить покупателя о материальном состоянии продаваемой собственности. Поэтому, если вы решили оформить сделку без посторонней помощи, прежде всего, убедитесь, что у вас на это имеется достаточное количество времени, сил и возможностей, начиная с назначения реальной цены, проведения переговоров и кончая передачей недвижимости покупателю. Понятно, что продавцу легче преодолеть хлопоты о продаже, если рынок насыщен покупательским спросом или если он не спешит со сделкой.

 

Можно ли использовать брокера в ограниченных и менее дорогостоящих, чем обычно, целях?

Вы можете настоять на том, что сами назначите цену и сами будете показывать дом претендентам на покупку, оставив на долю брокера такие задачи, как реклама в местной прессе, содержащей информацию о недвижимости, и заполнение наиболее сложных бумаг при оформлении сделки. При таком распределении функций брокер, скорее всего, удержит себе сумму, меньшую, чем 5-7%. Если он откажется от таких условий - наймите агента, который согласится выполнить ту же работу при почасовой оплате.

 

Какую цену следует назначать на продаваемый дом?

Необходимо определить реальную стоимость дома, учитывая такие факторы, как цены недавно проданных аналогичных домов в том же географическом районе. Агенты по продаже недвижимости владеют такой информацией и , скорее всего, поделятся ею с вами бесплатно, чтобы заинтересовать вас в проведении сделки через них. Вы также можете нанять профессионального оценщика, который представит документированное мнение о реальной стоимости дома. Еще один источник полезной сравнительной информации - местные отделы регистрации сделок о продаже недвижимости. Наконец, поинтересуйтесь ценами, с которыми на сегодняшний день выставлены на продажу другие дома в вашем районе. Они представлены в газетах, афишируются агентами. Имейте в виду, что эти цены обычно на десять или более процентов выше цен, по которым эти дома в действительности будут проданы.

 

Соглашаться ли на первое покупательское предложение?

Даже самые привлекательные предложения обычно не принимаются в первом варианте. Чаще всего продавец даст ответное предложение с поправками к первому. Поправки обычно касаются цены (вам как продавцу хочется больше денег), форм оплаты (вы хотите получить больший первый взнос), условий освобождения покупаемого дома (вам нужно больше времени на это), условий продажи покупателем имеющегося у него дома (вы не хотите дожидаться этого) и инспекции (покупатель должен назначить ее как можно быстрее). После того как обе стороны обо всем договорились, обычно подписывается контракт, оговаривающий условия предстоящей сделки.

 

О чем продавец обязан известить покупателя?

Считается противозаконным утаивать информацию, касающуюся основных физических изъянов продаваемой недвижимости: о состоянии фундамента, крыши, водопровода, наличии экологических дефектов и т.д. А в Калифорнии даже требуют указать на потенциальную опасность наводнений или землетрясений. В большинстве штатов от продавца требуется письменное свидетельство о состоянии дома. Скорее всего, вам придется заполнить особую форму, предложенную брокером или адвокатом. С другой стороны, продавец отвечает лишь за ту информацию, которая была ему лично доступна и известна. Хотя это и не требуется, многие продавцы специально нанимают подрядчиков, которые инспектируют дом и устраняют неполадки. Эта мера полезна также для более объективной оценки стоимости дома. В целом же достоверная информация поможет вам избежать правовых проблем на случай, если покупатель попытается разорвать контракт или станет вас судить за умышленный обман.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky