Главная | Ваш вопрос
 

Как расторгается контракт о продаже недвижимости?

 

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли вы расторгнуть прежнюю договоренность? В каких случаях это допускается законом?

 

Основной вопрос: в каких случаях покупатель или продавец имеют право прервать контракт о продаже недвижимости?

Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких обстоятельствах контракт может быть расторгнут без финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский заем, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности, ошибки или правовые погрешности.

 

Как вести себя покупателю при непредвиденных обстоятельствах, связанных с покупкой недвижимости?

От покупателя требуется, чтобы он в срок оповестил продавца о возникших проблемах, которые могут привести к расторжению контракта. Например, в контракте может быть оговорено, что у вас есть 30 дней на то, чтобы уведомить продавца о неудачной попытке получить банковский заем. Сообщив об этом на 31-й день, вы теряете право расторгнуть контракт без денежных потерь, и продавец вправе удержать внесенный вами задаток. Поэтому чрезвычайно важно в самом начале внимательно изучить содержание контракта, чтобы убедиться, что в нем учтены все волнующие вас вопросы. Именно язык контракта формирует отношения между сторонами и их права, даже если ваш брокер иного мнения.

 

Кто составляет контракт?

Очень часто стороны используют стандартную форму контракта, к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие вашему конкретному случаю. При этом, однако, не следует уповать на то, что типовая форма исчерпывающе учитывает ваши интересы как покупателя, и если вы не понимаете отдельных положений контракта или не вполне довольны ими, важно, чтобы ваш адвокат разъяснил контракт перед его подписанием. В целом ряде случаев, однако, может потребоваться более активное вмешательство юриста для полного составления контракта. Обычно юрист необходим, если у покупателя имеются особые основания для предусмотрительности и осторожности в ведении дела. Высокая степень риска при покупке дорогого дома оправдывает дополнительные расходы на адвоката.

 

Как поступить в ситуации, когда после подписания контракта покупатель обнаруживает неисправность в доме?

Все зависит от текста и содержания контракта. Взять, например, фразу, оговаривающую результаты инспекции. Если в ее формулировке продавец выражает согласие произвести ремонт и/или заплатить за него, то покупатель, скорее всего, обязан будет довести сделку до конца. Чаще всего право расторгнуть контракт появляется при обнаружении серьезных дефектов в доме. Скажем, треснувшее стекло в окне или неплотно закрывающаяся дверь не считаются серьезными неполадками. Но если инспекционный осмотр показал, что электрическая проводка находится в опасном состоянии или что сам дом медленно, но верно оседает, то такие дефекты можно назвать существенными.

 

Что происходит, если дефект возник и/или обнаружен после подписания контракта о продаже?

Сам контракт и определит, кто заплатит за ремонт. Чаще всего платит продавец, причем не из своего кармана, а из своей страховки на владение и пользование домом. Если же ремонт не завершен ко дню покупки, то контракт предоставляет покупателю право выбора - дождаться окончания ремонта, самому получить деньги по страховке продавца либо расторгнуть контракт и забрать задаток. В целом же продавец обязан передать в руки покупателя дом в таком же состоянии, в каком он был на момент подписания контракта.

 

Вправе ли продавец расторгнуть контракт, если он передумал продавать дом?

Такого права практически не встретить в формулировках контрактов. Обычно контракт не предоставляет продавцу право расторжения по собственному желанию. Более того, в документе обычно предусмотрены варианты на этот случай. По всей вероятности, покупатель сможет через суд вытребовать документ на владение имуществом в обмен на уплату оставшейся суммы. Если же у продавца появился другой претендент на покупку, то покупатель может по существу опередить другую сделку, подав в отдел записей актов о недвижимости бумагу, в которой заявит о своих правах на имущество.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky