Главная | Ваш вопрос
 

Вы задолжали деньги за дом...

 

Несколько лет назад вы купили дом, взяв в долг у банка. И не предполагали, что возникнет ситуация, при которой ежемесячные выплаты по задолженности станут непосильным бременем для вашей семьи, поскольку были уверены в надежности своего заработка. Но вот уже полгода, как вы потеряли постоянную работу. Что может произойти при подобных финансовых обстоятельствах?

 

Какова роль банка в финансовых операциях по покупке дома?

Банк или индивидуальный кредитор часто с готовностью предоставляют в долг денежную сумму на приобретение недвижимости. Этому предшествует заявление будущего должника в банк с просьбой о кредите и проверка его платежеспособности, в том числе кредитной истории, со стороны банка. Сумма банковского кредита в счет покупки недвижимости обычно составляет основную долю общей стоимости, например 80 процентов. В момент покупки банк передает продавцу чек на сумму кредита за вычетом небольших комиссионных. После вступления покупателя во владение недвижимостью банк получает от него ежемесячные выплаты, которые включают часть по процентам и часть от основной суммы задолженности. Выгодность этой сделки для банка и для покупателя очевидна. Банк получает проценты за кредит в течение длительного срока, исчисляемого, возможно, десятками лет, а покупатель вступает в пользование недвижимостью и, кроме того, списывает выплачиваемые проценты по задолженности благодаря федеральным налоговым льготам.

 

Какими средствами банк обезопасит себя на случай неплатежеспособности покупателя?

Банк или иной заимодатель налагает определенные обязательства на должника. Помимо обязательства выплатить задолженность с учетом процентов, покупатель должен содержать имущество в надлежащем порядке, иметь страховой полис на недвижимость и платить соответствующие налоги. Банк также сохраняет за собой право войти во владение недвижимостью в случае неуплаты покупателем по задолженности, поскольку на период займа собственность считается залогом под кредит.

 

В каком случае банк может вступить во владение заложенной недвижимостью?

Как правило, в случае, если покупатель задолжал по выплатам больше чем за месяц, и после того, как банк уведомил покупателя в письменном виде об этой просрочке. Другие причины более редки. Например, если вы платите по кредиту в срок, но при этом не заплатили налог на недвижимость, не содержите собственность в надлежащем виде или не имеете страховки, банк сначала потребует, чтобы вы выполнили все необходимые условия, затем, в случае неисполнения этих требований, попытается лишить вас права выкупа заложенного имущества. В целом, как бы ни складывались ваши отношения с банком, последний не может пойти на конфликт, не предупредив вас заранее в письменном виде о существующих проблемах. Кроме того, сама форма банковской долговой расписки обычно позволяет должнику устранить любое нарушение, на котором основано право банка на владение имуществом, если это устранение произойдет в установленный срок. При любом затруднении с выплатой по задолженности лучше самому известить банк о своих проблемах и постараться урегулировать их путем изменения порядка выплат. Следует, однако, иметь в виду, что банк не обязан проявлять добрую волю и идти вам навстречу.

 

Может ли покупатель продать недвижимость в период, когда банк собирается ею завладеть?

Ничто не мешает вам найти покупателя и избавиться от собственности, поскольку она считается принадлежащей вам до тех пор, пока суд не вынес решения о передаче ее банку. Так, если вы получили за продажу дома некую сумму и передали ее банку в уплату долга раньше чем за неделю до судебного решения, то проблема исчерпана, и новый покупатель получает от вас во владение недвижимость с «чистым» прошлым. Если у вас есть покупатель, то вы должны известить банк о предстоящей сделке, и не исключено, что банк потребует от вас возмещения понесенных им судебных расходов. В контексте предстоящей продажи банк, скорее всего, прекратит какие-либо дальнейшие судебные действия. Поэтому лучшей тактикой будет держать банк в курсе ваших действий и намерений.

 

Можно ли самому передать дом банку без суда?

Можно, но следует взвесить, насколько это вам выгодно, в зависимости от стоимости дома, от размера долга, а также от того, волнует ли вас незапятнанная кредитная история. Например, не исключено, что при вступлении банка во владение и продаже дома сумма сделки позволит вам вернуть себе часть от продажи. С другой стороны, если вы задолжали 100 тыс. долларов, а ваш дом предположительно продастся за 90 тысяч, то ваша задолженность составит 10 тысяч, и банку едва ли выгодно идти на мировую.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky