Главная | Ваш вопрос
 

Что нужно знать о займах под недвижимость?

 

Если вы собираетесь покупать дом, кооперативную квартиру, кондоминиум или иную недвижимость, то, наверное, зададитесь вопросом - где раздобыть деньги на оплату. Ответ, казалось бы, прост: взять в долг. Однако выполнение этой задачи гораздо сложнее.

 

С чего начинать?

Итак, вы решили покупать дом. Какого рода заем вам подойдет больше всего? Кого выбрать в качестве кредитора? К этим вопросам надо подойти со всей ответственностью, поскольку для многих ежемесячные выплаты по займу станут самой большой статьей расхода. Кроме того, как и с другими финансовыми услугами, существуют тысячи разных вариантов займов, среди которых есть, что выбирать, и различия между которыми могут быть существенными и дорогостоящими.

 

В чем следует определиться в первую очередь?

Первое, что надо решить: брать ли в долг под фиксированный или переменный процент. Понятно, что фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга, а переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым будет зависеть от того, насколько высока на сегодняшний день федеральная процентная ставка, насколько вы сами склонны к стабильности в жизни и не желаете идти на риск возможных перемен на финансовом рынке. В первые годы после покупки уровень переменных ставок обычно ниже уровня фиксированных, и весь вопрос в том, насколько этот уровень поднимется в последующие годы. Знать заранее это невозможно, но если вы можете предполагать с известной долей надежности, что общая тенденция в ставках не изменится, рискните взять под переменный процент. Кстати, не все фиксированные проценты безопасны: следует избегать так называемого «шарового» займа, когда в особо оговоренный срок (обычно через 3 -10 лет) вы обязуетесь вернуть сразу оставшуюся часть займа. Опасность в том, что неизвестно, будете ли вы на тот момент располагать необходимой суммой.

 

Что еще важно?

Идеальный вариант – когда вы в состоянии внести из собственных средств, по меньшей мере, 20 процентов от стоимости покупки. Это позволило бы избежать дополнительных расходов на приобретение страховки на частный заем и дало бы наилучшие условия кредита. Кредиторы требуют приобретения страховки стоимостью несколько сот долларов в год, чтобы обезопасить себя на случай неплатежеспособности покупателя.

 

На какие сроки предоставляются займы?

Чаще всего, на 15 или 30 лет. Для многих 30-летний срок предпочтителен, поскольку они не в состоянии осилить большие ежемесячные выплаты, сопряженные с 15-летним займом. Но допустим, что вы в состоянии осилить высокую ежемесячную выплату. Значит ли это, что заем на 15 лет вам больше подходит? Не обязательно. Разница между месячными суммами при 15- и 30-летнем займах составляет 25-30 процентов. Эти деньги, вместо уплаты за заем, вы могли вложить более выгодно, например, в пенсионные счета или акционерные фонды. Кроме того, вы берете на себя большую финансовую нагрузку и должны быть уверены, что выдержите ее в течение всего срока действия займа. Альтернативой может оказаться сценарий, по которому вы берете заем на 30-летний срок, но выплачиваете его раньше, т.е. превращаете 30-летний заем в более краткосрочный. Что касается инвестиции разницы в пенсионные счета, то эта идея подкрепляется тем, что сумма вклада не только прирастает процентами, но и не облагается налогом, тогда как выплата по займу производится из денег, оставшихся после уплаты налогов.

 

Как найти наилучший процент под заем?

Этот вопрос предполагает, что отнюдь не все сказано цифрой процента, под который выдается заем. Что же еще имеет значение? Помимо процентной ставки, большую роль играют взимаемые банком так называемые баллы. Каждый балл равен 1 проценту от суммы займа. Предположим, что один банк дает вам заем под 7 процентов и 1,5 балла, тогда как другой - под 7,25% и 1 балл. В этих условиях ваш выбор будет зависеть от того, какова общая сумма займа: чем она больше, тем скорее вы предпочтете второй вариант. Другие пошлины, уплаты и взносы также играют роль, поскольку разные кредиторы взимают разные суммы. Это касается платы за заявление на получение займа и его рассмотрение, платы за отчет о вашей кредитной истории или пошлины за оценку состояния дома. Последнее условие необходимо, так как ни один кредитор не даст в долг, не определив, за сколько может продать дом в случае вашей финансовой несостоятельности.

 

Как найти наиболее подходящего кредитора?

Поиски кредитора могут занять немало времени, но сделать это необходимо. Поясним: при займе в 120 тыс. долларов, рассчитанном на 30 лет, разница всего лишь в полпроцента сэкономит вам 13 тыс. долларов за весь период выплаты займа. В поисках кредитора вы можете обратиться в крупные банки, но их условия, как правило, не самые лучшие. Порой более выгодные условия предлагают мелкие банки. Поспрашивайте в своей округе, поищите на Интернете. Кроме того, существуют публикуемые частными оценочными компаниями списки кредиторов с цифрами. За такой список придется заплатить, но он сэкономит вам массу времени. Наконец, не обязательно искать кредитора среди банков. Иногда имеет смысл поискать среди финансовых брокеров. Те покупают займы оптом и с определенной скидкой у крупных финансовых заведений, затем продают их в розницу индивидуальным потребителям, оставляя себе за услуги 0,5-1 процент от суммы займа. Условия брокеров могут оказаться даже выгоднее, чем банковские. Таким образом, то, с чего мы начали наш разговор (получение займа) - это не начальный, а едва ли не заключительный этап вашей деятельности по финансированию недвижимости, которую вы себе облюбовали.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky