Главная | Ваш вопрос
 

Об условиях аренды коммерческой площади

 

Вам требуется помещение под бизнес, и вы, хотели бы снять площадь на более выгодных для себя условиях. Как добиться контракта на снятие, который бы сэкономил вам деньги, но одновременно не отпугнул от вас владельца площади? Каких условий договора вам следует от него добиваться?

 

Когда следует в первые обратить серьезное внимание на условия контракта с хозяином площади?

Если ваши переговоры о снятии площади под ведение бизнеса достигли такой стадии, когда вам уже предложен на рассмотрение письменный договор, то, знакомясь с ним, во-первых, следует хорошо понимать его положения, во-вторых, иметь в виду, что, приложив определенные усилия, вы сможете добиться, чтобы эти положения были для вас более выгодными. Дело в том, что по всем условиям контракта можно вести переговоры и настаивать на уступках. Вместе с тем, важную роль играет ситуация на рынке коммерческой аренды: чем больше желающих снять помещение и чем меньше сдаваемой площади на рынке, тем слабее ваша собственная позиция в глазах хозяина помещения и тем меньших уступок вы сможете добиться.

 

На какие положения договора следует обратить особое внимание?

Важны положения, затрагивающие срок или продолжительность аренды. Для жильца чаще выгоден более короткий контракт, поскольку он оставляет возможность оставить помещение, если это диктуют обстоятельства – например, потребность в большей площади или в изменении местоположения бизнеса. C другой стороны, долгосрочный контракт позволяет чувствовать себя в большей безопасности в условиях менее выгодного рынка. Кроме того, владельцы склонны идти на большие уступки в условиях долгосрочных обязательств.

 

Зависит ли это от вида бизнеса, и если да, то какой срок приемлем для снятия?

Если относительно не важно место расположения компании, как в случае с ведением бизнеса по почте или с компьютерным программированием для посторонних клиентов, то краткосрочный контракт не заденет ваших интересов. Если владелец помещения откажется продлить договор, то можно будет найти помещение в другом районе. Но для того, чей успех напрямую связан с расположением бизнеса (например, для владельца ресторана, магазина, прачечной и т.д.), длительность контракта может стать ключевым вопросом. Если дела пойдут хорошо, то вы останетесь на прежнем месте и заключите новый долгосрочный контракт, а если плохо, то вам вряд ли захочется продлевать контракт и оставаться на прежнем месте, несмотря на действующий договор.

 

Можно ли добиться договора с правом продления?

Первоначальный краткосрочный контракт на год или два с правом дальнейшего продления на три года или более – выгодное для арендатора решение вопроса. В этом случае обычно в письменной форме уведомляют хозяина площади о намерении продлить аренду за несколько месяцев до ее истечения, и тот вынужден согласиться на это, несмотря на возможные иные соображения. Но следует иметь в виду, что такой договор часто предполагает более высокую стоимость аренды или отдельную плату в обмен на право продления. Это достаточно распространенные условия контракта, и если данное место незаменимо для вашего бизнеса, следует пойти на эти дополнительные расходы.

 

Как отнестись арендатору к размеру платы за помещение, предусмотренной договором?

Сопоставив стоимость этого помещения с другими ценами и убедившись, что она неоправданно выше, попросите хозяина о скидке. Если он откажет, попытайтесь договориться о временном, сроком в несколько месяцев, послаблении, чтобы, по крайней мере, компенсировать потери на переезд. Цены на помещение по контракту обычно поднимаются раз в году. Попытайтесь добиться наименьшего их увеличения, мотивируя, в частности, долгосрочным характером контракта. Обратите также внимание на то, включает ли сумма аренды счета за коммунальные услуги и ремонт помещения, налоги и страховку. Часто более выгодно оплачивать все эти расходы одной суммой, поскольку они могут быть очень высокими. Что касается ремонта, то чем более долгосрочный контракт, тем больше вероятность, что хозяин согласится оплатить работы из собственного кармана. Другие важные моменты в контракте, которые следует обсудить с владельцем, – право сдачи в аренду части помещения третьей стороне или право передачи контракта другому лицу. Обычно эти права выгодны для арендатора, и о включении их в договор следует договориться заранее.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky