Главная | Ваш вопрос
 

Что купить: кооператив или кондоминиум?

 

Вы собрались купить недвижимость в период, когда цены на нее относительно невысоки, а банки предлагают займы под выгодный процент. Вы привыкли жить в городе, и вас не прельщает жизнь в собственном загородном доме. Зато идея приобретения квартиры для вас весьма привлекательна, тем более в условиях, когда цены на аренду непомерно возросли. Итак, что для вас лучше и выгоднее: кооперативная квартира или кондоминиум?

 

В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации. От ее имени ведутся все дела, осуществляются сделки по покупке и продаже. Хозяева кооперативных квартир по существу владеют не самими квартирами, а определенным количеством акций в данной корпорации, которая, со своей стороны, владеет домом. Следует иметь в виду, что управляет домом и его хозяйством выборное правление кооператива, в которое входят несколько директоров. Члены правления являются акционерами (пайщиками) корпорации и обычно сами проживают в данном доме. Правление уполномочено устанавливать правила приобретения кооперативных квартир, содержания помещений, порядок и условия вторичной аренды квартир, а также другие аспекты деятельности кооператива.

В отличие от ситуации с кооперативом, жильцы дома-кондоминиума являются полноправными владельцами собственных квартир. Иными словами, купив кондоминиум, вы вступаете в полное и исключительное владение жилплощадью. В доме-кондоминиуме также действует ассоциация владельцев и ее правление, состоящее из избранных владельцев квартир. Правление дома-кондоминиума вправе принимать решения лишь в отношении совместных помещений в доме, но не самих квартир, и в связи с этим наделено меньшими полномочиями, нежели правление кооператива.

 

Имеются ли какие-либо иные различия между этими двумя формами собственности?

Банки или другие кредитные организации, предлагающие займы под приобретение недвижимости, более склонны предложить деньги под покупку кондоминиума, нежели кооперативной квартиры, поскольку в первом случае заем обеспечивается реальной недвижимой площадью, а не корпоративными акциями: к тому же в кооперативах обычно действуют менее привлекательные для банков строгие уставы и финансовые правила. Еще одно различие между кооперативом и кондоминиумом - порядок оплаты. Владельцы кооперативной квартиры платят налоги на собственность ежемесячными взносами на имя корпорации, тогда как владельцы кондоминиума платят налоги напрямую местным властям.

 

Может ли правление кооператива отклонить кандидатуру потенциального покупателя?

Вполне. Правление вправе это сделать по ряду причин. Например, по финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа предполагаемых жильцов (у вас в семье всего два человека, а приобретаемая квартира включает четыре спальни), или из-за характера использования квартиры (вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично). Следует отметить, что, если правление откажется принять вас в кооператив, например, из-за того, что вы не смогли доказать свою возможность платить ежемесячные взносы, то вам обычно возвращается задаток, внесенный при подписании контракта на продажу квартиры. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить вашу кандидатуру по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи – в противном случае оно нарушит федеральные антидискриминационные законы. В некоторых штатах также действуют законы против дискриминации на основании возраста и сексуальной ориентации. Если вы считаете, что в отношении вас правлением допущена дискриминация, вы можете подать в суд. Сумев доказать свою правоту, вы можете получить компенсацию за нанесенный ущерб и расходы на адвоката.

 

Вы решили отремонтировать свою кооперативную квартиру. Требуется ли на это согласие правления?

Владея кооперативной квартирой, вы обязаны придерживаться соглашения, которое подписали при вступлении в кооператив, обязуясь вас следовать правилам и инструкциям, издаваемым правлением. Вы вправе менять интерьер квартиры по собственному вкусу. Однако, если речь идет о коренной перепланировке квартиры, правление может потребовать, чтобы вы предварительно представили ему план ремонта. Вы также должны руководствоваться правилами ассоциации владельцев, поэтому, чтобы изменить планировку квартиры, вам также понадобится разрешение ассоциации.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky