Главная | Ваш вопрос
 

Для чего нужен договор с домовладельцем?

 

Сколько бы ни было сказано и написано на тему отношений между квартиросъемщиками и хозяевами жилой площади, все равно каждый раз возникает новый юридический вопрос, на который непросто найти точный ответ. Вместе с тем, за мелкими деталями от нашего взгляда могут укрыться наиболее важные аспекты указанных отношений. Один из таких аспектов - потребность в письменном договоре о сдаче и снятии квартирной площади.

 

Почему необходим письменный контракт?

Еще относительно недавно мелкие владельцы жилья могли сдать его без письменной договоренности. Достаточно было простого рукопожатия вслед за устным соглашением об основных условиях проживания – скажем, стоимость аренды или сроки уплаты. Те же хозяева, которые предлагали подписать контракт, чаще всего пользовались стандартной его формой, приобретенной в магазине канцелярских товаров. Пользы от такого бланка было не намного больше, чем от устного соглашения, поскольку он содержал общие положения, которые могли не иметь отношения к конкретному случаю или менее всего волновали самих участников сделки. Подобного рода формуляры контрактов часто не могли оказать практической помощи в разрешении возможных конфликтов между сторонами. Более того - оформленные таким образом сделки как раз и приводили к конфликтам. А сегодня, с осложнением отношений между сторонами, еще менее вероятно, чтобы стандартно оформленные сделки могли быть успешными.

 

Почему изменились отношения между жильцами и хозяевами?

Необходимость в письменном соглашении вызвана рядом причин.

Во-первых, сфера сдачи жилплощади относится к тщательно регулируемой области права.

Во-вторых, количество квартиросъемщиков существенно увеличилось за последние годы.

В-третьих, владельцы несут теперь больше ответственности, а квартиросъемщики получили больше прав.

Наконец, в-четвертых, наша система судов малых исков значительно облегчила разрешение конфликтов при участии судьи.

 

Какие могут возникнуть проблемы?

Участники устной сделки нередко убеждаются, что отсутствие контракта приводит к полной неопределенности. Но и записанные положения контракта порой не соблюдаются обеими сторонами. Например, оба участника сделки невнимательно читали текст договора, а в нем записано, что съемщик не имеет права держать домашних животных. В результате квартиросъемщик нарушил договор тем, что завел собаку, а владелец не обратил на этот факт внимания. И когда возникнет конфликт, в договоре не найдется пути его разрешения. Другие частые поводы для споров - это, например, вопросы о том, кто платит за ремонт, каков штраф за несвоевременную оплату за квартиру, может ли владелец удержать задаток, когда съемщик разрывает контракт о найме площади и т.д. Нет разумного объяснения тому, что стороны не изложили условий сделки на бумаге. Подробный письменный договор вынудит стороны соблюдать условия, которыми они пренебрегли бы по обычному недосмотру, будь дело оформлено устно.

 

Как решаются указанные выше проблемы?

Если на бумаге записано, что, например, для осуществления ремонта владелец дома имеет право войти в помещение, занимаемое съемщиком, то дальнейшие осложнения исключены. Не возникнет проблем и с претендентами на квартиру, когда в анкете записано, на каких основаниях владелец имеет право отвергнуть того или иного кандидата.

Этот момент можно пояснить. Представьте себе, что некий домовладелец (назовем его Чарли) собирается сдать квартиру, на которую набралось шестеро кандидатов. Он отдает предпочтение кандидату № 3, поскольку тот, как ему кажется, более надежен по сравнению с остальными в отношении оплаты. Через пару недель после сдачи площади адвокат кандидата №5 заявляет, что его клиентка стала жертвой дискриминации на том основании, что она чернокожая, исповедует ислам и является матерью-одиночкой. И если Чарли не захочет решить спор мирным путем за 10 тысяч долларов, то клиентка обратится в федеральный суд с иском на 50 тысяч.

 

Чем может завершиться такой спор?

Поскольку нет никаких письменных анкет и подтвержденных оснований для выбора, который сделал хозяин, его страховая компания, скорее всего, согласится заплатить 10 тысяч, тем более что кандидат №3 (белокожий мужчина, бездетный, протестант по вероисповеданию) получает меньшую зарплату, чем конкурентка №5, и поэтому менее надежен в плане платежеспособности.

 

А чем мог бы завершиться спор в иных обстоятельствах?

Представим себе, что Чарли в самом начале попросил всех кандидатов заполнить подробные анкеты, затем проверил их кредитные истории по адресам кредитных бюро и, наконец, попросил каждого представить рекомендации с прежних мест проживания. В этом случае могло оказаться, что у Чарли гораздо больше оснований для сделанного им выбора: у кандидата №3 незапятнанная кредитная история, надежная постоянная работа и хорошие рекомендации, в то время как у кандидата №5 - недавно объявленное банкротство и плохие отзывы от прежних хозяев по причине задержек квартплаты.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky