Главная | Ваш вопрос
 

Если вы покупаете или продаете жилье...

 

Вы собираетесь купить дом (квартиру), но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Или, напротив, намерены продать недвижимость. Какие правовые трудности приходится преодолевать, приобретая или продавая жилплощадь?

 

Что, с правовой точки зрения, происходит при покупке или продаже недвижимости?

Юридические аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ею покупателю. Покупатель получает от продавца документ, в котором записано его право на владение собственностью. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму. Этой простой, на первый взгляд, операции, тем не менее, предшествуют несколько предварительны шагов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

 

Что это за шаги?

Еще до формальной передачи недвижимого имущества стороны должны договориться о цене и подписать контракт, в котором указывается, когда произойдет эта передача. Покупатель, возможно, также должен позаботиться о займе у финансовой компании, которая оплатит продавцу большую часть условленной суммы, разумеется, в том случае, если покупатель не намерен уплатить всю сумму из собственного кармана. Кроме того, покупателю необходимо провести инспекцию дома или квартиры, а также удостовериться в местном бюро регистрации недвижимости в том, что продавец имеет юридическое право ее передачи в новое владение. Если в правовом отношении все в порядке, то происходит завершение сделки при одновременной передаче имущества и оплаты в обмен на нее. Но иногда на предварительном этапе могут возникнуть проблемы. Например, одна из сторон может неожиданно отказаться от сделки, или в результате инспекции дома могут выявиться серьезные неполадки в конструкции, или, наконец, может оказаться, что право владельца на продажу ограничено какими-либо положениями документа о передаче. В таком случае сделка может не состояться.

 

В каких случаях подписанный контракт может быть расторгнут без ущерба для сторон?

Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности сторон. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры. Но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, или неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты, или проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.

 

Если вы - покупатель, то что следует предусмотреть в тексте контракта?

Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что при определенных обстоятельствах, которые упоминались выше, вы имеете право расторгнуть соглашение и потребовать, чтобы вам вернули внесенный задаток. Многие штаты на сегодняшний день имеют законы, обязывающие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки? Существуют ли проекты перестройки данного района? Каково финансовое состояние кооператива, в котором вы намерены приобрести квартиру? Покупателю важно максимально обезопасить себя, поэтому ответы на эти и другие вопросы следует узнать до, а не после подписания контракта. Разумеется, некоторую информацию, например, результаты инспекции, удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.

 

Если вы - продавец, то о чем следует позаботиться?

Оговорите в контракте, что вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта. Например, вы можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, в контракте подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны вами в соответствии с тем, насколько вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, убедитесь, чтобы все зависящие от покупателя условия – такие, как финансовый кредит и осмотр помещения - были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а в последний день он сообщает вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что вы даром потратили два месяца на ожидание.

 

Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?

Юридическая помощь в сделках с недвижимостью может понадобиться в различных целях: чтобы подготовить или проверить текст контракта; разрешить вопросы, поднятые во встречном предложении другой стороной; дать совет, как лучше удовлетворить требованиям кредитора; представлять интересы кредитора при финансировании сделки или оформить запись сделки в местном бюро регистрации недвижимости.

© 1997-2017 Boris A. Krivonos, Esq., 71-21 Austin Street, Forest Hills, NY 11375 USA, Tel.: 718-575-2121, email: bkrivonos@gmail.com. Illustrations by M. Belomlinsky